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“金九”难现 楼市继续处于下行通道

黄骅新闻网  2020-01-05 00:45:45
一贯有着楼市风向标之称的北京秋季房展会于本月开幕。据了解,虽然不少开发商抛出橄榄枝,在折扣上推出众多优惠,但购房者依旧看得多买得少,观望情绪浓厚。金九失去了以往的热闹和光环,加之部分地方政府救市收效甚微,资本对市场的不看好,房地产市场企稳回归似乎还需要更长的时日。

国家统计局18日发布的数据显示,8月全国70个大中城市中,有68个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比出现下降,平均环比下跌1.2%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受本报记者采访时表示,8月份的指标为最近十年来最大跌幅,有三个方面的原因。第一是由于去年房价处于高位,所以从周期波动和统计的角度看,下跌趋势更容易成立。第二是今年市场降温下购房者不买账,供求情况发生变化,导致房价下跌。背后的深层次原因是信贷的配套政策没有跟进。第三是在市场持续看跌情况下,很多购房者即使真的有购房需求,也不愿意入市,进而导致房价继续处于下行的空间。

在房价下跌后,似乎最为担心的不是房企,而是地方政府。继今年6月呼和浩特(楼盘)市率先宣布取消房屋限购后,46个限购城市目前已仅剩北京、上海等7城市仍在执行。不过政策效果杯水车薪。究其原因,严跃进说道:救市从政策层面的制定到执行,再到效果发挥,需要一定时间。而且目前信贷政策没有放松,所以导致救市过程中缺乏实质性的刺激。统计局数据显示,今年1至8月,全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,降幅比1至7月扩大0.7个百分点。下跌幅度并不大,但趋势足以让一些地方政府心急。

而今,指向信贷松绑的新一轮政策开始加码。9月12日,沈阳将二套房首付比例恢复至六成。随后,无锡、湖北等地都对公积金贷款政策、首付比例、贷款利率下限有了优惠。除此之外,四川、福建等省还发布省级文件,通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。

此前就有业内人士分析,单靠地方政府在取消限购上面的救市举措,恐难以刺激低迷的市场,除非在信贷政策上有根本性放松,否则房地产市场将继续处在下行通道中。

而对房地产市场的消极预期也直接反映在信托市场上。用益信托网数据显示,今年二季度中国房地产信托发行数量下滑至300亿元人民币,创2010年初以来新低。尤其是刚刚过去的7月与8月,房地产信托募资可谓是遭遇滑铁卢般下降,折射出投资者对市场不看好、房企融资困难的尴尬现状。

用益信托分析师帅国让告诉记者,目前楼市的成交量和房价都比较动荡,所以无论是投资者、融资方,抑或是信托公司都很谨慎。不少房企经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑,所以融资的难易对其有直接影响。而从风险来看,明年集合信托的兑付总额要比今年预计到期的1790亿元还多,加上一些房企已经出现流动性风险,明年压力会更大,所以信托公司都不太愿意去趟这滩浑水。帅国让说道。

上述低迷状态进入传统的金九,房地产市场仍然未见起色。帅国让预测,房地产信托募资量会继续呈现低迷态势,整个经济环境不确定因素较多,7、8月只是一个趋势的开始,之后要看宏观经济怎么走,政府调控多大力度。

记者了解到,针对房地产市场诸多不确定因素,信托公司的战略调整体现在两方面,一是对房地产项目的整体收缩,集合信托投向领域逐渐回避房地产。数据显示,8月份68家信托公司中成立房地产集合信托计划的只有24家,规模总计不足百亿元,且集合信托计划的主要投向中,房地产已经降到最后一位。不少信托公司今年更是没有成立房地产集合信托计划,其中某省级信托公司的一位工作人员告诉记者,市场风险大,而且银监会刚刚有指导政策,要求大家谨慎对待三四线城市房地产项目和民营企业位于非核心城市的房地产项目,都使得信托公司不会轻易动作;另一个特点是将中心更多转移到一线城市。帅国让分析,除一线城市和少数二线城市之外,大部分城市在前几年的开发过程中大兴土木,已经使楼市处于饱和状态,在当下全国房地产市场都在踏入下坡路之时,投资者还是会选择相对稳定的地方
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